人气下滑、成交锐减、库存高企、房价见跌……市场进入调整期，来自政策方面的“正能量”频频抛出。除了此前传出的南宁限购政策简化以外，7月27日召开的广西年中经济工作会议上指出，将从支持房地产开发项目建设、落实差别化住房信贷政策、促进商品房销售等方面促进房地产健稳发展，适当放宽二套房贷款政策，还将加大住房公积金支持住房消费力度等。然而，政策频频出招，能否真给楼市“打鸡血”，实现逆转？

    楼市走低，政策Hold不住了

    **统计局7月18日发布6月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，数据显示，6月份，全国70个城市中，新建商品住宅价格环比下降的达55个，较上月大幅增加20个，占比近八成。6月价格环比下降城市达到2011年以来*多。房价下行的同时，库存高企让多个城市明显感觉到了“压力山大”。截至6月底，上海易居房地产研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为26218万平方米，环比增长2.8%，同比增长22.9%，库存再创历史新高。

    全国市场一片“哀嚎”声，市场悲观情绪滋生，甚至有“崩盘论”、“拐点论”持续发酵，南宁也难逃大势。记者走访南宁楼市发现，5月以来不少开发商对市场感知到更多的是“冷”。南宁楼市，除了少数楼盘仍旧逆势热销之外，大多数楼盘人气和成交大幅下滑。受到全国市场降价潮影响，不少购房者持币观望。而7月份，原定18盘开盘，**却只有6盘兑现。“从5月份开始，售楼部到访和成交量就下滑明显，想集中开盘也开不起来，我们近段时间都是自然销售了。”城南一楼盘负责人如是坦言。今年的红五月虽然不红，但5月23个楼盘开盘数量相较于4月仍有所上涨。

    就在市场整体走低之际，政策层面传来让不少开发商振奋的消息。

    7月27日，2014年广西年中经济工作会议在南宁召开。会议提出广西将从支持房地产开发项目建设、落实差别化住房信贷政策、促进商品房销售等方面促进房地产健稳发展以外，适当放宽二套房贷款政策，还将加大住房公积金支持住房消费力度等。而7月30日召开的2014年南宁市年中经济工作会议提出，南宁市将继续出台鼓励房地产市场健康有序、良性发展的相关政策文件。在执行**政策的基础上，充分利用北部湾经济区城镇体系同城化的有利环境，加快实施南宁市购房新政。会议提出，南宁市还将适时放宽二套房贷款政策，加大住房公积金支持住房消费力度，适时、合理调整相关政策措施，并稳妥推进保障性住房“以购代建”模式，收储一定数量的中小套商品房作为城镇保障性住房。

    限购松绑，南宁接连出招

    面对复杂的楼市形势，在“分类调控”、“双向调控”思路指导下,一些地方政府开始调整、松动楼市政策。如呼和浩特市、济南明文取消了限购令,其他城市大多采取“只做不说”做法，在实际操作中予以实施。地方政府自主多样化的“救市”策略频频推出，呈现出由点到面的扩散之势。

    南宁限购令似乎也难逃脱无疾而终的命运。继4月25日，北部湾5城居民享受与南宁同等购房待遇之后，又有传出南宁再放松限购的消息。不少开发商透露，接到非正式文件的“口头传达”，非本市居民在南宁购房，无需再出具满一年的纳税、社保等相关证明，只需购房者本人在“居民家庭购买商品住房申报表”上，书面承诺在本市工作、学习或者居住已满一年以上的声明即可。而这被业界普遍解读为“解除限购”。

    但记者通过电话和实地走访的方式分别向南宁市住房保障和房产管理局了解情况，工作人员表示南宁目前依然严格执行限购政策，限购程序简化的通知并未下达。

    限购政策松绑与否，多数观点认为，对市场实质影响不会太大。南宁宝创地产项目咨询有限公司总经理黎云成分析，即便南宁正式取消限购政策，仍难以逆转楼市降温大势。限贷才是影响楼市的关键因素，如果只放松限购，其实意义并不大。

    不少观点分析认为，从长远来看，限购全面放松只是时间问题。如南宁华南城住宅部总经理谭志宏就分析：“新一届政府偏向于用市场的手段来调节楼市，取消限购是迟早的事，因为它不符合市场改革的方向。”

    楼市命门，信贷有望放松

    相对于限购政策，不少业内人士认为，银行信贷等金融政策是影响楼市更为关键的因素。

    据媒体报道，部分一线城市首套房贷利率重现8.5折优惠，引起市场的强烈反响。而记者走访南宁各大银行了解到，南宁房贷市场未见放松，但也有银行人士透露，当前首套房贷利率上浮幅度较此前有所缩水。

    而7月27日召开的2014年广西年中经济工作会议上提出，在促进房地产健康稳定发展中提出落实差别化住房信贷政策，落实好居民购买首套自住普通商品住房贷款首付比例和利率优惠政策，切实保证首套自住普通商品住房按揭贷款供给，降低**置业群体的购房成本；区别投机炒房与改善性自住需求，适当放宽二套房贷款政策，促进合理住房消费。 与此同时，加大住房公积金支持住房消费力度，放宽异地购房提取限制，允许家庭无房的缴存职工提取住房公积金购买一套工作及户籍所在城市以外的住房。

    对此，有房地产业内人士分析，下半年不排除出现金融政策的调整，光是上半年银监会、央行就反复喊话，要力挺首套房贷。南宁市宝资嘉项目咨询有限公司总经理陈伟在接受采访时表示，今年下半年整个政策层面会相对放松，房贷也可能会是其中一方面。

    不过银行人士分析，今年国内的金融大背景，还是银行高度警惕房地产带来的风险，针对首套房贷会略微宽松些，但全面放松房贷几无可能。

    合富辉煌(中国)广西分公司副总经理陈亚春分析，影响市场走势的关键是看房贷政策。今年以来市场低迷，很大程度上是由于房贷趋紧，若银行个贷放松，肯定会对市场有很大的促进。   

    政策**，楼市能否逆转？

    政策频频出招，能否真给楼市“打鸡血”？接下来楼市又将何去何从？

    对于下半年市场，众说纷纭。不少业内人士人分析，尽管当前市场严峻，但基于目前多重政策利好，尤其是金融政策影响，市场有望好转。广西保利置业集团有限公司总经理助理文予倩分析，上半年房贷等金融政策趋紧，确实对很多开发商资金链有所影响。但如果房地产发展增速放缓，对经济运营影响会很大，政府也会着急。对于接下来的市场，她表示仍然看好，“需求本来就存在，现在通过降低按揭购房门槛，二套房首付款如果从六成首付降低四成甚至更低，一定会释放更多有效的购买需求。又如，像杭州*近购买140平方米米以上大户解限，预计也会有**不少改善型购房者入市，这类客群不会把刚需资源抢占，预计也不会对整体房价造成太大影响。

    而同样有观点认为，尽管限购取消、信贷放松等政府的“微**”不断，但是经济层面整体下滑，房地产作为其中一部分，下行趋势仍然难以扭转。

    “一些政策**根本不能解决问题，现在主要是整体经济下行压力太大，大家对未来预期不好，影响到了房地产发展。”一写字楼项目老总认为，楼市仍然前途难料，冷淡*主要原因来自于经济大势影响。

    南宁宝资天房地产项目管理有限公司副总经理萧薇认为，当前市场下南宁限不限购已不是问题，但市场形势并未好转，而影响**改需的二套房贷，只是有望放宽。当然如果放宽，会对购买力起到一定的释放作用，不过受全国大环境影响，想市场立马好转不现实。

    ■链接

    广西年中经济工作会议关于房地产相关内容

    1、支持房地产开发项目建设。各市建立房地产开发项目清单制度，实行项目投资动态管理。房地产开发项目的报建费，在开发企业作出缓缴书面承诺后，推迟至办理《商品房预售许可证》时缴清。鼓励房地产开发企业参与棚户区改造建设，中央和自治区的补助资金可直接用于此类项目的拆除、改造以及棚户区回迁安置住房的配套基础设施建设。

    2、落实差别化住房信贷政策。落实好居民购买首套自住普通商品住房贷款首付比例和利率优惠政策，切实保证首套自住普通商品住房按揭贷款供给，降低**置业群体的购房成本；区别投机炒房与改善性自住需求，适当放宽二套房贷款政策，促进合理住房消费。

    3、加大住房公积金支持住房消费力度。加快推进非公经济组织建立住房公积金制度，增强职工住房消费能力。放宽异地购房提取限制，允许家庭无房的缴存职工提取住房公积金购买一套工作及户籍所在城市以外的住房。以支持缴存职工购买普通自住房的贷款需求为原则，适时、合理调整住房公积金个人住房贷款**额度。

    4、大力促进商品房销售。积极搭建房地产展销平台，通过组织开展房博会、大篷车宣传和到省外异地参加展销活动等多种形式，不断拓宽销售渠道。稳妥推进保障性住房“以购代建”模式，各市县可按照房地产市场情况及保障性安居工程建设计划，收储一定数量的中小套商品房作为城镇保障性住房。完善房地产统计和信息公开制度，建立健全房地产市场预警预报机制。

    5、加快推进棚户区改造和保障性住房建设。加足马力，倒排工期，力争2014年与**签订目标任务的安居工程开工率7月底达到75％，8月底达到90％，9月底实现100％开工，确保全年保障性住房新开工12万套，基本建成10万套。