在2013博鳌房地产论坛上,尽管多家开发商老总对放弃三四线城市不约而同说“不”,但事实上,这只是他们的口头革命。

    这些地产公司*终仍然选择回归一二线城市。而退出三四线城市的原因却是错综复杂。

    思源置地顾问公司总经理丁武说,三四线城市肯定不是被放弃,只是三四线城市吸引**企业太多了,量上得太快,短暂出现了房企退出现象。他预计,在经济发展之后,三四线城市仍然会取得好的发展。

    人口流出的风险

    “新型城镇化”是昨日举行的2013博鳌房地产论坛*焦点的话题。在全天举行的十余场嘉宾演讲和圆桌论坛上,“新型城镇化”一词被重复了上百次。房地产商们在认同“新型城镇化是开发商的一个机会”的同时,也有些隐隐的担心。

    新城控股集团有限公司常务副总裁欧阳捷一发言,就举出了一系列人口外流的数字。他以新城控股在湖南长沙开发的一个楼盘为例,有13%的业主是湖南各州县的客户,8%是上海、北京等外地人,剩下的才是长沙本地客户。换句话说,长沙把湖南州县的客户吸引过去了,所以公司在开发湖南州县楼盘时,需要考虑到小城镇的人口外流风险。

    欧阳捷的观点并不新鲜。从去年下半年开始,几乎所有的房地产策略研究会都会出现类似观点,三四线城市由于人口大量向一二线城市流动,市场库存又非常庞大,因此已经沦为“票房毒药”。

    甚至有金融业人士据此提出观点,中国适于房地产开发的城市不超过100个,其中有50余个已经被万科等大公司占领。房地产行业的“天花板”因此形成,不出10年,内地房地产业也会像香港一样由10家地产公司垄断。

    思源置地顾问公司总经理丁武则认为,大开发商目前的产品并不适合三四线城市。房地产企业通常会把一二线城市的成熟产品直接复制到三四线城市,这些产品进入购买力不强的三四线城市时,就会遇上销售压力。

    在贵阳和遵义深耕的中天城投执行副总裁李俊在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,大开发商配置的团队,往往是开发四五十万平方米楼盘的团队。这样的团队进入需求量只有四五万平方米的三四线城市,肯定会因为成本过高而存在风险。三四线城市的销售速度相对缓慢,这令很多习惯于快速开发、快速周转的开发商难以接受。

    坚守三四线仅是口头革命

    虽然在三四线城市从事房地产开发有这样那样的风险与困难,但却没有开发商表示过想要放弃。

    *早在三线城市布局的上海房企景瑞地产(集团)股份有限公司常务副总裁杨铁军说,三四线城市并不是**没有机会,只不过一二线市场和三四线市场适合不同的企业,需要不同的能力,相比起来,在三四线市场做开发,需要对市场和客户有不同的理解和相当的熟悉程度。

    即使**提出“小城镇风险”的欧阳捷也不敢明确宣称要放弃三四线城市。

    和上述两家企业对是否放弃三四线城市的“暧昧”态度相比,另外两家开发商则明确强调,目前公司没有涉足三四线城市。

    一些地产商强调在重要城市深度开发,而不会选择盲目扩张,也间接表现出对三四线城市开发风险的担忧。

    广东省房地产行业协会会长蔡穗声说,实际三四线城市县一级和镇一级的房地产市场有着广阔的发展空间,但必须要结合当地的实体经济,不能盲目开发。

    李俊也认可三四线城市的机会,只是这些机会“由中小地产商来把握会更合适些”。对大地产商来说,绿城的代建模式也许是涉足三四线城市开发的**选择。