根据《南宁市2013年**期国有建设用地使用权委托公开转让公告》，竹溪大道东侧GJ2013-001地块将于7月16日拍卖，这是自5月23日南宁土地首拍之后，今年第二场土地拍卖。该地块位于快环厢竹大道与长湖路交汇处，西侧上跨立交桥，是东部片区交通枢纽，竞拍价值如何，住朋网为你一一分析。

    一、 地块位置与指标

    1、 位置

    快环厢竹大道与长湖路交汇处，西侧上跨立交桥，是东部片区交通枢纽。

    2、 项目经济指标

    占地：36.826亩（24550.93平米）

    容积率：大于3.0小于等于4.5；批发零售占比（商业）：10-15%

    住宅开发：套型面积90平米占40%以上

    3、 政府出让起拍条件

    起始价格1100万/亩，保证金8200万

    二、 周边出让地块情况

    龙光地块，1600万/亩，总价64332.6000万元，楼面地价6000元每平方米。实际用地面积40.208亩，起始价839万元/亩。批发零售（商业）建筑面积占计容建筑面积比例为10%-15%，其余为城镇住宅；住宅商品房项目中套型建筑面积90平方米以下住房建筑面积，必须达到住宅开发建设总面积的40%以上。

    浓情6月置业安家，住朋网看房团吹响团房集结号，随团购房除享住朋网额外优惠外，当天成交还能获千元家电大礼，赶紧报名吧！ 【点击进入看房团预告专题】

    住朋帮平台震撼上市 置业顾问为您推荐精品房源　【查看置业顾问】

    推荐阅读--
    南宁市区公办小学招生地段公布 看你家孩子能读哪所学校
    南宁公积金管理人员答疑公积金购房还贷问题
    六七月南宁将推5幅商住用地 经开区地块面积达280亩
    8月底邕江示范段60米音乐喷泉将完工 畅游阁下月动工

    三、 竞拍初步测算与建议

    1、 可售面积

    总建筑面积=占地亩数*容积率*666.67

    地块总建筑面积=38.826*4.5*666.67=110478.6㎡

    其中：住宅建筑面积=地块总建筑面积*85%=93906.81㎡

    商业建筑面积=地块总建筑面积*15%=16571.79㎡

    车位个数确定：按照100㎡/1车位计算，项目总车位约为900个；

    2、 销售价格

    参考周边及市场规律，项目各类物业均价如下： 

    A：项目整体销售收入估算

    初步估算，项目整体销售收入=2045660130元

    B：项目整体物业单价=项目整体销售收入/项目总建筑面积

    =2045660130/110478.6㎡=18516元/㎡（取18500元为准）

    浓情6月置业安家，住朋网看房团吹响团房集结号，随团购房除享住朋网额外优惠外，当天成交还能获千元家电大礼，赶紧报名吧！ 【点击进入看房团预告专题】

    住朋帮平台震撼上市 置业顾问为您推荐精品房源　【查看置业顾问】

    推荐阅读--
    南宁市区公办小学招生地段公布 看你家孩子能读哪所学校
    南宁公积金管理人员答疑公积金购房还贷问题
    六七月南宁将推5幅商住用地 经开区地块面积达280亩
    8月底邕江示范段60米音乐喷泉将完工 畅游阁下月动工

    四、 项目成本投资估算（除土地成本）

    除土地成本外，项目成本投资总额为38235万元；

    每平方米成本=成本投资总额/总建筑面积

    =38235万元/110479㎡=3550（元/㎡）

    浓情6月置业安家，住朋网看房团吹响团房集结号，随团购房除享住朋网额外优惠外，当天成交还能获千元家电大礼，赶紧报名吧！ 【点击进入看房团预告专题】

    住朋帮平台震撼上市 置业顾问为您推荐精品房源　【查看置业顾问】

    推荐阅读--
    南宁市区公办小学招生地段公布 看你家孩子能读哪所学校
    南宁公积金管理人员答疑公积金购房还贷问题
    六七月南宁将推5幅商住用地 经开区地块面积达280亩
    8月底邕江示范段60米音乐喷泉将完工 畅游阁下月动工

    五、项目楼面地价及利润率估算

    1、楼面地价计算

    总建筑面积=占地面积（亩）×666.666×容积率

    楼面地价=总金额×10000÷总建筑面积

    当成交单价为1100万元/亩~2200万元/亩时，楼面地价如下表计算所得：

    2、GJ2013-001地块的利润率计算

    税前利润率=（综合物业销售单价－总成本价）÷综合物业销售单价

    税后利润率=税前利润率－利税率（18.8%）

    根据地块以18500元/㎡的平均价格入市，以起拍价1600万元/亩为基础，以100万的增长幅度计算出不同的楼面地价，并加上3550元/㎡的静态投资成本，以及以18.8%的房地产项目利税率，计算出税前和税利润。**得出：

    当土地价格在1800万/亩时，销售税后利润率为29.6%，接近30%的合理值。我司认为拍卖价格为1800万/亩是合理值。

    当土地价格上到2300万/亩时，销售税后利润率为20.5%，再高于2300万/亩的价格的话，税后利润率将低于20%，项目投资利润价值较弱，建议根据实际情况跟进，2300万/亩是临界点。

    浓情6月置业安家，住朋网看房团吹响团房集结号，随团购房除享住朋网额外优惠外，当天成交还能获千元家电大礼，赶紧报名吧！ 【点击进入看房团预告专题】

    住朋帮平台震撼上市 置业顾问为您推荐精品房源　【查看置业顾问】

    推荐阅读--
    南宁市区公办小学招生地段公布 看你家孩子能读哪所学校
    南宁公积金管理人员答疑公积金购房还贷问题
    六七月南宁将推5幅商住用地 经开区地块面积达280亩
    8月底邕江示范段60米音乐喷泉将完工 畅游阁下月动工